Recomenda-se revisar as clausulas do contrato de financiamento?

Na hora da compra é tudo uma maravilha: imóvel novo, vida nova. Mas quando o contrato de financiamento é iniciado, começam as dores de cabeça. Infelizmente, grande parte dos compradores não presta a devida atenção às clausulas e regras de um contrato de empréstimo imobiliário. Ao entrar em vigor, o cliente passa a ser devedor de seguros, tarifas, correções da TR (taxa referencial), além dos juros e da amortização. Pode parecer abusivo, entretanto foram esses os itens contratados.

A primeira atitude tomada por algumas famílias é questionar o contrato judicialmente, e tentar alterar alguma regra contratual para benefício próprio. Para os interessados que ainda sonham com tal revisão, peço um pouco de cautela. 

Em julgamento de recurso repetitivo, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu a tese de que não é possível a revisão de cláusulas contratuais.

Após a admissão do recurso pelo STJ como representativo de controvérsia (o tema foi cadastrado com o número 908 no sistema dos repetitivos), o ministro relator, Paulo de Tarso Sanseverino, propôs a fixação de duas teses: a impossibilidade de revisão de cláusulas contratuais em ação de prestação de contas e a limitação ao magistrado, para análise, apenas da existência e da eficácia das cláusulas contratuais. 

Todavia, prevaleceu na Segunda Seção o entendimento da ministra Isabel Gallotti. Em seu voto, a ministra acompanhou a posição do relator em relação à impossibilidade de alteração das bases contratuais em processo de prestação de contas, que tem rito especial e limitações em relação ao exercício do contraditório e da ampla defesa.

Entretanto, a magistrada sugeriu ao colegiado a adoção apenas da primeira tese apresentada. Em relação à segunda proposição, Gallotti explicou que a relação contratual que deve nortear a prestação de contas não está restrita ao formulário assinado no início do relacionamento – que normalmente não apresenta eventuais taxas de juros cobradas –, mas abarca o conjunto de documentos e práticas que construíram a relação bancária entre as partes ao longo dos anos. Por isso, para a ministra, não é possível que o magistrado substitua a taxa de juros remuneratórios, a periodicidade da capitalização ou os outros encargos aplicados durante a relação contratual.

“Dessa forma, penso que, após prestadas as contas, cabe ao julgador, na sentença da segunda fase da ação, analisar se tais contas foram prestadas na forma mercantil e fazer a verificação da compatibilidade das contas apresentadas entre os créditos, os débitos e o posterior saldo, sem promover a alteração nos encargos contratuais vigentes durante a relação contratual”, concluiu a ministra. Ela ressalvou, entretanto, a possibilidade de ingresso com ação revisional de contrato cumulada com repetição de eventual indébito.

No caso julgado, com base na tese firmada, a seção decidiu dar parcial provimento ao recurso do banco para manter os juros remuneratórios e a capitalização praticadas ao longo da relação contratual.

Fonte: RESUMO IMOBILIÁRIO